“法官，我家窗户漏风他们不给修，单元门、监控、路灯也是说坏就坏，我这钱白交啊！你也不用做我工作，就像我这样的，我们小区老多人了。有本事他就都告了！”

这是一起物业服务合同纠纷的调解现场。被告闫某于2009年搬入该小区，自2014年以来，闫某因自家窗户漏风，物业拒绝维修，小区监控、单元门锁、路灯等基础设施损坏维修不及时等问题，与物业公司产生矛盾，一直没有缴纳物业费。截至2023年4月，闫某共拖欠物业费16436.28元。物业公司在多次催缴无果的情况下，将闫某诉至长春市宽城区法院，请求判令闫某支付拖欠的物业费及滞纳金4300元。调解过程中，法官详细了解闫某与物业公司的矛盾点，向其释明物业服务合同双方应当承担的权利义务，以及居民长期拒缴物业费可能引起物业企业无力维系服务成本，服务质量下滑的结果。最终，双方在法官的主持下，达成和解，物业公司同意放弃滞纳金，并主动承担案件受理费，业主主动缴纳拖欠的物业费。

纠纷虽然已经化解，但闫某说的话却一直在法官的心中萦绕。为防止更多纠纷发生，民二庭法官实地踏查该小区，与居民进行交流，详细了解物业服务及居民缴纳物业费的情况。通过走访，法官了解到，有很大一部分业主对物业服务表示不满意，一些人已经拒交物业费，还有部分业主正在犹豫，如果不及时解决问题，很有可能发生群体性纠纷。于是，法官立即约谈该物业服务企业，对业主提出的关于物业公司存在的公共服务方面等问题，建议物业公司责令工作人员立即维修，并及时将处理结果告知业主。对于不属于物业服务范围内的事项，做好解释和说明工作。

从源头化解此类纠纷发生，民二庭结合审判实际，就如何快速提升企业形象，建立与业主的良好沟通机制，向物业企业发出司法建议。建议该物业企业履行催告业主交费程序，并提供多途径便捷业主交费的通道。建立健全业主报修反馈机制，对业主提出的需求及时回应。建立激励机制，通过赠送礼品、组织活动等方式提高业主缴费积极性及对物业服务企业的认可度。该物业企业在收到司法建议后，立即对工作进行整改，并及时回函，表示将认真梳理工作，及时整改问题，提高服务水平，增强小区居民的生活幸福感。通过一段时间的治理，目前，该小区的物业服务合同纠纷明显减少，物业公司的收费率达到90%以上。

城市晚报全媒体记者 吕闯